¿Cuánto cobra una administradora de propiedades en Guadalajara?

Son dos cobros, no uno

La mayoría de los dueños llega esperando un porcentaje. Pero administrar un inmueble arrendado tiene dos momentos de cobro muy distintos, y confundirlos es lo que hace que una propuesta parezca barata y termine siendo cara.

• La colocación del inquilino: se cobra una sola vez, cuando el inquilino firma.
• La administración: un porcentaje mensual de lo que tu propiedad genera.

La colocación del inquilino

Cubre encontrar e investigar a quien va a vivir en tu propiedad: análisis de renta de mercado, fotografía, publicación, filtrado de interesados, visitas acompañadas, investigación del candidato y de su aval, contrato e inventario de entrega.

Se cobra una sola vez y suele escalonarse según el plazo forzoso del contrato, porque a mayor plazo comprometido, mayor la certeza de ingreso que recibe el dueño. En MEGAC la escala publicada es de un mes de renta para contratos de 1 a 2 años forzosos, dos meses de 3 a 4 años, y tres meses de 5 años en adelante, más IVA.

La administración mensual

Es el porcentaje de la renta por cobrar, dar seguimiento a los atrasos, coordinar mantenimientos, supervisar el inmueble y rendirte cuentas. En MEGAC va de 8 % a 12 % de la renta mensual, más IVA.

Aquí está la pregunta que casi nadie hace y que más dinero mueve: qué pasa cuando la propiedad está vacía. Si el honorario es un porcentaje de lo que la propiedad genera, un mes sin inquilino no genera honorario. Si en cambio es una cuota fija, se paga igual.

Y una tercera cosa que conviene preguntar: la ratificación

Ratificar significa firmar el contrato ante una autoridad y no solo entre particulares, lo que coloca al dueño en mejor posición si algún día hay que exigir su cumplimiento. En Jalisco se hace ante el Instituto de Justicia Alternativa del Estado, y la cuota es de $3,000 por contrato.

Esa cuota no es un honorario de la inmobiliaria: es del propio Instituto. Lo que cambia entre una inmobiliaria y otra es QUIÉN la paga. Vale la pena preguntarlo expresamente, porque es el concepto que más se omite en una cotización y luego aparece en la cuenta del dueño. En MEGAC la ratificación es opcional y, cuando se elige, la cubre el inquilino al firmar o se reparte a la mitad con el dueño, según se acuerde.

Qué mueve el porcentaje

Un rango de 8 % a 12 % no es un capricho. Lo que mueve el número dentro del rango suele ser esto:

• El tipo de inmueble: una casa sola no da el mismo trabajo que un local en plaza o una propiedad con varios departamentos.
• La zona: la distancia y la rotación de la colonia cambian cuánta supervisión pide el inmueble.
• El tamaño de tu cartera: administrar seis locales del mismo dueño cuesta menos por unidad que administrar uno.

Las cinco preguntas que conviene hacer antes de firmar

Sirven con cualquier inmobiliaria, no solo con nosotros. Son las que separan una propuesta clara de una que se explica después:

• ¿Me cobran administración los meses que la propiedad esté vacía?
• ¿Los honorarios son más IVA o ya lo incluyen?
• ¿La ratificación del contrato quién la paga, yo o el inquilino?
• ¿Qué pasa si el inquilino que ustedes colocaron incumple en el primer año? ¿La siguiente colocación se vuelve a cobrar?
• ¿Hay penalización si decido terminar la administración?

Cómo las responde MEGAC

Publicamos los honorarios en el sitio porque preguntar el precio por teléfono es la parte más incómoda de contratar a alguien. Nuestras respuestas a esas cinco, en el mismo orden:

• Mientras la propiedad esté vacía, el costo de administración es cero: cobramos un porcentaje de lo que genera.
• Todos los honorarios se cobran más IVA, y así están publicados.
• La ratificación es opcional y la cubre el inquilino al firmar; si lo prefieres, se reparte a la mitad ($1,500 cada parte).
• Si el inquilino que colocamos incumple y hay que recuperar el inmueble dentro de los primeros doce meses, la siguiente colocación va sin costo. Aplica mientras la administración siga con nosotros y el contrato no se haya modificado sin nuestra intervención.
• No hay cargo por salir. Si decides terminar la administración, se termina.